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      華泰證券-房地產行業年度策略:2022年地產展望,向死而生-211114

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      日期:2021-11-14 11:59:11 研報出處:華泰證券
      行業名稱:房地產行業
      研報欄目:行業分析 陳慎,劉璐,林正衡  (PDF) 51 頁 1,319 KB 分享者:lqu****14 推薦評級:增持
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      研究報告內容
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        策略:終局思維,向死而生

        房地產基本面急轉直下,過度放任風險并不利于行業平穩健康發展,必要的邊際寬松動作已經在進行中。http://www.hibor.com.cn【慧博投研資訊】結合板塊低估值和低倉位,重申Q4可能是今明年地產股最好的投資時點。http://www.hibor.com.cn(慧博投研資訊)建議從終局思維選擇頭部房企,享受短期估值修復和長期格局優化、非開發業務帶來的穩健成長,同時可以關注頭部物管公司和徹底轉型的部分房企。重點推薦1)A股開發:萬科A、金地集團、金科股份、中交地產等;2)港股開發:華潤置地、龍湖集團、中國海外發展等;3)物管公司:碧桂園服務、保利物業、旭輝永升服務、中海物業、新大正、招商積余等;4)轉型房企:華聯控股、魯商發展等。

        行業:先揚后抑,凜冬來臨

        上半年偏熱的市場環境引發調控和地產金融政策(尤其按揭貸款)的進一步收緊,疊加房企流動性風險暴露,下半年新房和二手房銷售量急轉直下,70城房價出現月度環比下跌,推盤去化雙雙走弱,庫存水平掉頭向上。房企拿地意愿和能力雙雙受阻,導致土地市場迅速冰封。我們預計21/22年全國銷售面積同比+1.9%/-9.0%,銷售金額+5.7%/-8.1%,新開工面積-8.0%/-15.0%,竣工面積+20.0%/+5.0%,土地購置費-1.0%/-10.0%,開發投資+5.3/-6.3%。

        企業:面臨至暗時刻,國民分化加劇

        百強房企銷售額6月起同比下滑,我們認為四季度新推量以及市場去化速度均不容樂觀,絕大部分百強房企完成既定銷售目標頗有難度。百強房企拿地強度下降,第二輪集中供地呈現“國進民退”的特征。今年尤其下半年房企面臨2011年以來最大力度的去杠桿,疊加房地產市場成交低迷,房企面臨前所未有的資金壓力,信用風險發酵,中資美元債率先暴露。多數房企在逆境中依然實現財務結構的優化,財務穩健的房企在融資成本上保持優勢。

        政策:供需兩側“完全體”基本成型,回旋余地較大

        房地產行業供需兩側的政策框架已基本成型,但該框架是建立在市場熱度較高的背景下。下半年行業基本面的快速回落,可能打破行業平衡,甚至導致金融機構信心喪失。房企流動性風險蔓延,除了由于自身的去化障礙,也和融資障礙以及預售資金盤活難度加大有關,在“保交付”等防風險前提下,反而導致風險暴露出現加快的趨勢。我們認為未來地產政策回旋余地較大,雖然“房住不炒”、“共同富?!钡却蠡{制約下不太可能出現重大逆轉,甚至房地產稅還要加速推進,但隨著市場景氣度下降,我們有理由期待部分政策空間能夠緩和,重鑄金融機構和企業信心,保障行業平穩健康發展。

        物業管理:分化與整合

        當前物管板塊的主要矛盾是對房地產市場下行和房企流動性問題的擔憂。盡管地產基本面下行可能還要持續一段時間,房企信用風險可能還未完全釋放完畢,但我們認為物管板塊當前估值水平已經較充分地反映了市場的悲觀預期。隨著房地產政策的持續改善,我們認為物管板塊情緒最差的時點或已過去,尤其對于關聯房企經營穩健、有能力把握收并購機遇、依靠而不依賴關聯房企的頭部物管公司而言,未來成長具有更高能見度,從PEG角度來看性價比凸顯,有望迎來中長期維度的投資機遇。

        風險提示:疫情、行業政策、行業基本面下行、部分房企經營風險。

        

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