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      天風證券-萬科A-000002-10月經營公告點評:單月銷售降幅持續收窄,拿地權益比例維持高位-211105

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      日期:2021-11-05 22:27:47 研報出處:天風證券
      股票名稱:萬科A 股票代碼:000002
      研報欄目:公司調研 陳天誠  (PDF) 3 頁 239 KB 分享者:orch******ell 推薦評級:買入
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      研究報告內容
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        事件:公司發布2021年10月經營情況公告,10月單月實現銷售面積258.1萬平方米,合同銷售金額419.5億元;同比分別下降29.48%、19.81%,較上月分別提升9.01、13.99pct。http://www.hibor.com.cn【慧博投研資訊】2021年1-10月累計實現合同銷售面積3,204.5萬平方米,累計銷售金額5,210.7億元;同比分別下降11.74%、4.4%,較上月分別下降1.99、1.6pct。http://www.hibor.com.cn(慧博投研資訊)

        單月銷售降幅持續收窄,累計銷售均價維持高位

        公司2021年10月單月銷售金額419.5億元,同比去年同期下降19.81%,較9月降幅收窄13.99pct;銷售面積258.1萬平方米,同比去年同期降低29.48%,較9月降幅收窄9.01pct;銷售均價為16253元/平方米,去年10月單月銷售均價為14292元/平方米,同比增長13.72%,環比今年9月銷售均價15824元/平方米略上升2.71%。公司2021年1-10月累計銷售金額5,210.7億元,同比去年1-10月降低4.4%;銷售面積3204.5萬平方米,同比去年同期下降11.74%;1-10月累計銷售均價為16261元/平方米,較去年1-10月累計銷售均價15012元/平方米同比增長8.32%,較1-9月銷售均價16262元/平方米環比基本保持一致。公司單月銷售同比下降但降幅已連續兩月收窄,單月銷售均價同比增長顯著。1-10月累計銷售面積降幅較銷售金額降幅更大,累計銷售均價維持高位??紤]到未來政策有望邊際放松,購房需求有望得到釋放,銷售或呈回暖趨勢,全年銷售業績可期。

        拿地以華中、西北區域為主,補貨均在二線城市

        公司2021年10月新增6個地塊,從區域分布看,華東:華中:華南:西北=3:1:1:1,單月拿地數量對比前9個月有所減少,拿地相對謹慎;從城市能級看,補貨全部在二線城市,維持在高能級城市的補貨力度;從權益比例看,100%權益:非100%權益拿地比例為2:4。10月新增項目總占地面積為115.4萬平方米,新增計容建面307.7萬平方米,其中華東、華中、華南、西北等區域的新增建面占比分別為13.39%、33.93%、14.36%、38.32%,華中、西北區域占比較高;新增計容建面全部在二線城市,該比例與上月保持一致,高能級城市拿地維持高位;10月權益地價為112.08億元,總地價為125.12億元,相應的權益比例為89.58%,權益比例較上月82.73%有所提升;10月權益規劃建面232.9萬平方米,相應的權益比例為75.69%,較上月的75.82%的權益比例變化不大,維持合作拿地高權益比例。整體來看,補貨數量雖有減少,但新增權益建面環比增幅明顯。

        拿地力度有所下降,單月新增樓面價較低

        2021年10月公司拿地力度為29.8%,與上月35.1%相比有所下降,去年10月拿地力度為33.1%,今年較去年同期拿地力度下降3.3pct,拿地力度略有下降。從樓面價看,2021年10月新增項目樓面價為4063元/平方米,較上月6677元/平方米降低39%,較去年同期8871元/平方米下降較多,主要與10月當月中西部地區拿地多,當地城市土地價格較低有關。10月的地售比為25.00%,1-10月地售比為40.73%,與去年前10月的44.20%和今年前9月的42.76%相比,基本維持穩定。今年2月以來累計地售比保持在40%以上,表明公司補貨區域和銷售區域基本保持一致。

        投資建議:由于去年基數較高,以及近期行業風險事件頻出,公司單月銷售略受波及,考慮到公司龍頭地位、穩健經營的戰略以及地產政策有望邊際放松,公司全年銷售業績可期。我們預計公司21-23年歸母凈利潤分別為440.90、472.08、516.29億元,對應EPS為3.79、4.06、4.44元,對應PE為4.70X、4.39X、4.01X,維持“買入”評級。

        風險提示:房屋價格大跌、銷售不及預期、宏觀經濟波動

        

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